Calculadora de presupuesto de reforma
Una reforma en el Corredor del Henares parte de 350–650 €/m² en calidad esencial y supera los 1.400 €/m² en alta. Un baño completo oscila entre 3.500 y 20.000 € según tamaño y materiales; una cocina, entre 5.000 y 35.000 €. Todos los valores sin IVA.
Orienta tu presupuesto eligiendo el servicio, el tramo y los modificadores. El precio definitivo se firma en el contrato tras la visita técnica gratuita.
De qué depende el precio de una reforma
Estado de las instalaciones
Un cuadro eléctrico anterior al REBT de 2002 o tuberías de plomo o hierro galvanizado obligan a renovarlos aunque el cliente no lo pida. Es el factor que más diferencia un presupuesto de acabados de uno integral. Puede suponer entre el 15 % y el 25 % del total.
Cambio de distribución
Cada tabique derribado implica permisos, gestión de escombros y reubicación de puntos de luz y fontanería. Una redistribución completa puede incrementar el presupuesto un 20–30 % sobre la misma reforma sin tocar tabiques.
Antigüedad del edificio
Los edificios anteriores a 1980 presentan mayor probabilidad de sorpresas al abrir: asbesto en pegamentos, tuberías empotradas en mal estado o cotas irregulares. Por eso se aplica un factor corrector sobre el precio base en viviendas muy antiguas.
Planta y acceso a obra
Subir materiales y bajar escombros a pie por ocho plantas puede encarecer los portes un 8–10 % respecto a una planta baja. Cuando hay ascensor disponible el sobrecoste es menor pero existe, porque el acceso siempre es más lento que con montacargas.
Calidad de los materiales
La diferencia entre un porcelánico estándar y uno de gama alta puede ser de 20–60 €/m² solo en material. En cocina, la encimera y los muebles representan hasta el 42 % del presupuesto total; elegir mármol natural frente a laminado puede doblar esa partida.
Licencias y proyecto técnico
Reformas con cambio de distribución o en locales comerciales requieren proyecto técnico firmado por arquitecto o aparejador y licencia municipal. Los honorarios técnicos oscilan entre 1.500 y 8.000 € según el tipo de obra, y las tasas municipales varían por municipio.
Tabla de precios de referencia orientativos
Todos los precios son sin IVA y sin incluir licencias, honorarios técnicos ni tasas municipales, salvo que se indique. Son orientativos: el precio real se fija tras la visita técnica gratuita.
Reforma integral de piso
| Calidad | 60 m² | 80 m² | 100 m² | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Integral esencial | 39.000–48.000 € | 52.000–64.000 € | 65.000–80.000 € | 650–800 |
| Integral media | 48.000–60.000 € | 64.000–80.000 € | 80.000–100.000 € | 800–1000 |
| Integral alta | 60.000–84.000 € | 80.000–112.000 € | 100.000–140.000 € | 1000–1400 |
Reforma de piso (solo acabados)
| Calidad | 60 m² | 80 m² | 100 m² | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Acabados esencial | 21.000–27.000 € | 28.000–36.000 € | 35.000–45.000 € | 350–450 |
| Acabados media | 27.000–36.000 € | 36.000–48.000 € | 45.000–60.000 € | 450–600 |
| Acabados alta | 36.000–48.000 € | 48.000–64.000 € | 60.000–80.000 € | 600–800 |
Reforma de baño
| Tramo | Bañesencial | Bañmedia | Bañalta |
|---|---|---|---|
| Hasta 4 m²Aseo pequeño o ducha de cortesía | 2800–3800 € | 3800–5500 € | 5500–8500 € |
| 4–6 m²Baño estándar · referencia de mercado | 3500–5000 € | 5000–7500 € | 7500–12.000 € |
| 6–9 m²Baño amplio o doble lavabo | 4500–6500 € | 6500–10.000 € | 10.000–16.000 € |
| Más de 9 m²Baño principal con vestidor o tina exenta | 5500–8000 € | 8000–13.000 € | 13.000–20.000 € |
Reforma de cocina
| Tramo | esencial | media | alta |
|---|---|---|---|
| Hasta 8 m²Cocina lineal o en L pequeña | 5000–7500 € | 7500–11.000 € | 11.000–18.000 € |
| 8–12 m²Cocina estándar · referencia de mercado | 6000–9000 € | 9000–14.000 € | 14.000–22.000 € |
| 12–16 m²Cocina amplia o con isla pequeña | 7500–11.500 € | 11.500–18.000 € | 18.000–28.000 € |
| Más de 16 m²Cocina abierta al salón o de diseño | 9000–14.000 € | 14.000–22.000 € | 22.000–35.000 € |
Local comercial u oficina · solo obra (sin proyecto ni licencia)
| Calidad | 40 m² | 80 m² | 150 m² | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Local esencial | 16.000–24.000 € | 32.000–48.000 € | 60.000–90.000 € | 400–600 |
| Local media | 24.000–32.000 € | 48.000–64.000 € | 90.000–120.000 € | 600–800 |
| Local alta | 32.000–44.000 € | 64.000–88.000 € | 120.000–165.000 € | 800–1100 |
Comunidad de vecinos · edificio ~10 viviendas · sin IVA
| Elemento | esencial | media | alta |
|---|---|---|---|
| 🚪 Portal y vestíbuloIncluye suelo, revestimientos, iluminación e intercomunicador | 8000–12.000 € | 12.000–20.000 € | 20.000–35.000 € |
| 🪜 Escalera y rellanos | 6000–10.000 € | 10.000–16.000 € | 16.000–28.000 € |
| 🏗️ Fachada exteriorSATE o revestimiento. Requiere proyecto técnico y andamio | 25.000–40.000 € | 40.000–65.000 € | 65.000–120.000 € |
| 🏠 Cubierta / tejadoImpermeabilización o impermeabilización + aislamiento térmico | 15.000–25.000 € | 25.000–45.000 € | 45.000–80.000 € |
Por qué dos presupuestos con el mismo total no son comparables
Un presupuesto de 40.000 € puede significar cosas muy distintas. Uno puede incluir cuadro eléctrico nuevo, fontanería completa y redistribución de tabiques; el otro puede omitirlos y añadirlos como "extras de obra" cuando ya empezó la reforma. El número final es el mismo, el alcance real no.
Los cuatro puntos que hay que revisar antes de comparar: qué instalaciones están incluidas (electricidad, fontanería, saneamiento), si hay proyecto técnico o solo albaranes, cómo se gestionan los imprevistos (precio cerrado o por administración) y si el plazo lleva penalización por retraso. Un presupuesto que no responde estas cuatro preguntas en el papel no es un presupuesto: es una estimación.
Consulta la guía de precios de cada servicio para ver qué incluye cada nivel de calidad, qué documentación deberías pedir y cómo comparar presupuestos correctamente:
Qué NO suele estar incluido en un presupuesto de reforma
Esta sección es la más ignorada y la que más conflictos genera durante la obra. Léela antes de firmar cualquier contrato.
Electrodomésticos
La encimera de inducción, el horno, la campana, el frigorífico y el lavavajillas casi nunca están en el presupuesto de cocina, salvo que se especifique. Lo mismo con la lavadora y el secador.
Mobiliario no fijo
Mesas, sillas, sofás, camas y armarios con puertas correderas no empotradas. Los armarios a medida empotrados sí suelen incluirse en reformas de alta gama si se especifican.
Aire acondicionado y climatización
La preinstalación (tubería de cobre y eléctrico) puede estar incluida, pero las unidades interiores y exteriores raramente lo están. Confirma siempre si el presupuesto contempla solo preinstalación o el equipo completo.
IVA
El IVA en obra de reforma en vivienda habitual es del 10 %. En locales comerciales, del 21 %. La calculadora y la mayoría de presupuestos del sector trabajan en base imponible (sin IVA).
Desperfectos ocultos
Cuando se abren las paredes o el suelo pueden aparecer tuberías en peor estado del esperado, humedades ocultas o cotas irregulares. Son imprevistos genuinos: ningún presupuesto puede incluirlos sin haber visto la obra abierta.
Obras en elementos comunes
Cualquier intervención en fachada, portal, escalera o cubierta necesita aprobación en junta de propietarios. No puede incluirse en un presupuesto de reforma de piso.
Licencias y tasas municipales
Las tasas municipales varían por municipio y tipo de obra. La gestión de la licencia puede estar incluida en el presupuesto si se especifica, pero las tasas en sí las abona el propietario directamente al ayuntamiento.
Honorarios de proyecto técnico
Cuando la obra requiere proyecto firmado por arquitecto o aparejador, sus honorarios son una partida independiente. Solo están incluidos si el presupuesto lo dice expresamente.
Preguntas frecuentes sobre precios de reforma
Cuánto cuesta
¿Cuánto cuesta una reforma integral por m²?
En el Corredor del Henares, una reforma integral con instalaciones nuevas parte de 650 €/m² en calidad esencial, sube a 800–1.000 €/m² en calidad media y alcanza 1.000–1.400 €/m² en alta. Valores sin IVA.
¿Qué se puede reformar con 20.000 €?
Con 20.000 € (sin IVA) puedes afrontar una reforma de acabados en un piso de 45–55 m² en calidad esencial: suelos nuevos, pintura completa y carpintería interior. No alcanza para una reforma integral con instalaciones nuevas.
¿Y con 40.000 €?
Con 40.000 € (sin IVA) puedes hacer una reforma de acabados de alta calidad en 65–90 m², o bien una reforma integral esencial en aproximadamente 50–60 m²: cuadro nuevo, fontanería completa, redistribución, baño y cocina.
Qué encarece el precio
¿Qué es lo más caro de una reforma?
Las instalaciones (electricidad y fontanería) suelen representar el 20–25 % del presupuesto en una reforma integral. En cocina, los muebles y la encimera pueden suponer hasta el 40–45 % del total.
¿Qué diferencia hay entre reforma de acabados y reforma integral?
Una reforma de acabados (350–800 €/m²) renueva suelos, pintura y carpintería conservando cuadro eléctrico y fontanería existentes. Una reforma integral (650–1.400 €/m²) incluye instalaciones nuevas: cuadro, tuberías, saneamiento y redistribución si es necesaria.
Plazos y convivencia
¿Cuánto tarda una reforma integral?
Una reforma integral de piso tarda entre 10 y 14 semanas en calidad esencial, 12–16 semanas en media y 14–20 semanas en alta. El plazo se firma en el contrato con penalización en caso de retraso.
¿Se puede reformar viviendo en la casa?
Depende del alcance. Una reforma de solo acabados (suelos, pintura) puede hacerse estancia por estancia, pero una reforma integral con instalaciones nuevas requiere vaciar el piso por la afección eléctrica y los olores de obra.
Presupuestos y trámites
¿Por qué hay tanta diferencia de precio entre presupuestos?
Los presupuestos pueden diferir porque tienen alcances distintos, calidades de material diferentes o porque uno de ellos excluye partidas que luego se añaden como extra. La clave es comparar el alcance escrito, no el número final.
¿Cuándo necesito proyecto técnico o licencia de obras?
En general, si hay cambio de distribución de tabiques o intervención en elementos estructurales, se necesita licencia de obra mayor con proyecto técnico. Las reformas sin cambio de distribución suelen tramitarse como obra menor. En locales comerciales casi siempre se requiere proyecto y licencia de actividad.
¿Los precios de la calculadora incluyen IVA?
No. Todos los precios son sin IVA. En vivienda habitual el IVA de reforma es del 10 %; en locales comerciales, el 21 %. El presupuesto definitivo especificará base imponible e IVA por separado.
Precios detallados por tipo de reforma
Cada página incluye tabla de precios, qué está incluido en cada nivel, plazos y cómo funciona el proceso. Consulta la del servicio que necesitas para afinar la estimación de la calculadora.
También puedes consultar cómo trabajamos y nuestros compromisos de precio cerrado y plazo. O profundizar en los desgloses de coste: cuánto cuesta reformar un baño, cuánto cuesta reformar una cocina o cuánto cuesta reformar un piso. Ver todas las guías →
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